不動産証券化業務の総合コンサルテーション

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不動産フォーラムバックナンバー


 
日時
2010年2月9日(火)13:15〜17:00
 
会場
パシフィックセンチュリープレイス丸の内 22階
東京都千代田区丸の内1丁目11-1

2010年 経済の行方と不動産投資 2番底はあるのかないのか?
【講演1】 外資が対日本不動産投資を再開する条件
“高品質大国”日本がはばたく日。
大槻 啓子 先生
講師:



大槻 啓子 先生
モルガンスタンレー
不動産投資銀行部
シニアアドバイザー
 
【講演2】 世界と日本経済の行方
二番底懸念は遠のいた、これだけの理由
北井 義久 先生
講師:


北井 義久 先生
日鉄技術情報センター 市場調査部
チーフエコノミスト
 
 
<<講演ダイジェスト>>
講演1 外資が対日本不動産投資を再開する条件
【海外から日本に投資されなくなった理由は?】
海外の投資家になぜ日本の不動産に投資しないのかと聞いて見ました。すると彼らは、以前は自分の国の投資運用が好調であり、その余剰金で日本の不動産に対して投資を行っていた。しかしながら、金融危機後に不動産ファンドというものがグローバルに痛むこととなった。そうすると彼らが出資している不動産投資商品についても傷むこととなり、日本に投資する資金が十分に回せなくなった背景があるということでした。

加えて、日本の場合は海外から投資する場合は、カレンシーのリスクもある。それを含めてオポチュニステックの利回りとなると、最低30%以上のリターンを示すものに投資しなければならないが、そうした投資商品が日本にないのが現実です。

【J-リートとアメリカの差】
各リートの資産規模が縮小されたため、相対的に利回りが上昇しています。市場の評価というのはアセットの価格に対してディスカウントかプレミアムかというところですが、プレミアムになっているリートは非常に少ない状況になっています。

なぜリート資金がこないのか?という問題については、インプライドフィールドの高いリートについては配当金の懸念、存続の懸念が指摘されています。加えて、日本では不動産の価格に対する懸念があるので資金が流入してこない背景があります。

アメリカにおいても不動産、住宅の価格が下降してはいるが、それなりに売買され、資金が回転はしている。これはなんの違いであるかというとやはり、2001年に不動産証券化がスタートした日本と、1960年代にスタートしたアメリカとでは、不動産金融市場の不動産に対する経験値や層の厚みに差があるのではないかと思います。
【質疑応答】
Q:
日本のリートが再活性化する条件として、海外から長期的に投資するお金が入ってくる必要があるとおもうのですが、日本は人口が減少傾向にあり、技術力でも海外から追いつかれ始めている。長く見ればみるほど日本の経済成長は悲観的にならざるを得ないと考えていますが、そのあたりを外国の投資家はどのように判断しているのでしょうか?
(住宅新報 本田氏)
住宅新報 本田氏
 
A:
日本の証券会社が外人ストラジストの方が今年の念頭に書かれた文章があったのですが、日本の魅力は後ろに中国が控えていることだと書いた記事があるという噂がありました。
中国はこれから発展すると考えられ、上手に投資する事ができれば非常に魅力的で、大きな成長を数字で示すと思われます。しかし、中国はまだまだインフラも整っておらず、アジアの中で中国をみながらも日本のマーケットについても無視はできないと考えられています。

日本については資金を呼び込む土壌もできていない面もあります。しかし、日本に資金を呼び込むインフラを整えること。英語や外国語でレポートできるような体制もしっかり整えていく必要があります。いままで日本にかけていくものを埋めていく事により、海外の資金を調達する事は可能であると思います。
講演2 世界と日本経済の行方
【景気が持ち直してきた理由】
1. 落ち込むところが落ち込み、そこから回復したからである。
 
具体的には、世界の自動車販売台数がリーマンショック前から急激に少なくなり、約7500万台から約5000万台へと約2500万台の減少となった。トヨタでさえも 1兆円〜2兆円程度の赤字となった。 しかし、現在は不況前の水準に戻っており、自動車メーカーは、一息ついている状態である。ホンダは、2009年10月〜12月期で過去最高益、フォードも数年ぶりに黒字となった。  この不況の発端となった自動車業界が、いち早く持ち直したことによって景気が持ち直した感がある。
 
2.主要国の一斉財政拡大政策の実施
1929年の世界恐慌、1973年のオイルショック後の不景気に対しても、世界の国々が一斉に財政拡大政策をやったことはない。短期金利は、ほぼ0。最低の政策金利が1年以上続いている。特に中国での貸出が2009年の一年間で10兆元(120兆円〜130兆円)も増えている。中国の地方経済にこの大量の資金が流れ、景気がよくなっているのは、当然である。
 
3.リストラ・設備投資ストップによる企業体質の改善
日本の企業収益はリーマンショック前のピーク時の60兆円から10兆円まで落ちた。アメリカも30%ほど収益が落ちた。日本もアメリカもV字型に回復しつつある。それは、大企業の大規模リストラと設備投資をストップした効果である。これ以上、リストラ・設備調整は、必要がないと考えられる。
 
【市場動向とデフレスパイラルの懸念】
デパート、コンビニで売上高が減ったのは、以下の通りである。
人が物を買わなくなったからである。
値下げ合戦をしている。
   
デフレスパイラルの懸念   
デフレになるとメーカーにしわ寄せがくる⇒賃金カット・雇用カットとなり、
いわゆるデフレスパイラルになる。
これまでの値下げは、コスト削減による値下げであった。
今回の値下げは、先に価格をさげ、メーカーや卸業者等、他に転化するものである。
⇒このままだと、日本は崩壊する。 
大手流通業界は、赤字だから、これ以上下がらない。
   
結論・景気回復のためにすべきこと
以上のように、ここまで下がるものは下がり、安くなるものは安くなった。逆説的にこれ 以上、デフレにはならないと予想される。
スーパー、コンビニ、デパートが徐々に上向きにならないと、景気がよくなっていかない。
景気回復のためにすべきことは、サラリーマンの給料を年間1%〜2%あげる必要がある。国民は、これ以上給料が下がらない保証がほしい。給料があがらないと個人消費は伸びない。これをやらないと、3年〜4年後、景気はよくならないと予想される。
【質疑応答】
Q:
アメリカのある意味ではダイナミックな景気対策と日本の景気対策ではどのような点に違いがあったのでしょうか?
(佐藤社長)
佐藤社長
 
A:
アメリカにとって住宅は最大の資産である。政府の仕事は、その資産価値を守ることです。アメリカ・ヨーロッパは、その常識が成り立っている。日本の政府は、地価が下がって喜んでいる(3分の1になった)。バブル期がよかったわけではないが、あんなに下げさせるのは、いかがなものかと思います。

アメリカ国民は、政府が、地価が下がらないように全力を尽くすべきだと思っている。これを日本の常識にすべきである。先ほども申し上げましたが、適正価格まで落ちたらやっていいことであり、適正価格まで落ちてきた時に、あまり適正価格より下がらないように策を講じる必要がある。そうした概念の違いが今回の回復の差につながっているかと思います。


本件に関するお問合せ  
株式会社サタスインテグレイト 担当 加藤
Tel:03-5157-4271 Eメール・アドレス:kato@satas.co.jp


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