【海外から日本に投資されなくなった理由は？】

海外の投資家になぜ日本の不動産に投資しないのかと聞いて見ました。すると彼らは、以前は自分の国の投資運用が好調であり、その余剰金で日本の不動産に対して投資を行っていた。しかしながら、金融危機後に不動産ファンドというものがグローバルに痛むこととなった。そうすると彼らが出資している不動産投資商品についても傷むこととなり、日本に投資する資金が十分に回せなくなった背景があるということでした。

加えて、日本の場合は海外から投資する場合は、カレンシーのリスクもある。それを含めてオポチュニステックの利回りとなると、最低30％以上のリターンを示すものに投資しなければならないが、そうした投資商品が日本にないのが現実です。

【J-リートとアメリカの差】

各リートの資産規模が縮小されたため、相対的に利回りが上昇しています。市場の評価というのはアセットの価格に対してディスカウントかプレミアムかというところですが、プレミアムになっているリートは非常に少ない状況になっています。

なぜリート資金がこないのか？という問題については、インプライドフィールドの高いリートについては配当金の懸念、存続の懸念が指摘されています。加えて、日本では不動産の価格に対する懸念があるので資金が流入してこない背景があります。

アメリカにおいても不動産、住宅の価格が下降してはいるが、それなりに売買され、資金が回転はしている。これはなんの違いであるかというとやはり、2001年に不動産証券化がスタートした日本と、1960年代にスタートしたアメリカとでは、不動産金融市場の不動産に対する経験値や層の厚みに差があるのではないかと思います。